【关键词】

农村房屋买卖合同 宅基地 拆迁利益 优惠购房面积

【裁判要旨】

农村房屋买卖合同被确认无效后，涉案房屋进入拆迁，出卖方要求分割拆迁利益及确认回迁房优惠购房面积，法院确认出卖人享有宅基地区位补偿价的30%，优惠购房面积的30%。

【相关法条】

《中华人民共和国合同法》第五十八条 合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。

【案件索引】

一审：北京市怀柔区人民法院（2019）京0116民初77号（2019年6月10日）

二审：北京市第三中级人民法院（2019）京03民终字第10366号（2019年8月13日）

【基本案情】

2002年4月24日，石启新与曹宝山签订《卖房契约》，石启新将位于北京市怀柔区怀北镇怀北庄村的房屋4间卖给曹宝山，房屋作价3万元。卖房契约签订后，双方各自履行给付购房款和交付房屋及宅院义务。2017年1月9日，石启新将曹宝山诉至本院，要求确认涉案协议无效，并判令其返还320号院房屋。2017年10月31日，本院作出（2017）京0116民初472号判决书，判决双方的房屋买卖协议无效。曹宝山提起上诉，后撤回上诉。2019年1月3日，石启新起诉至本院，要求曹宝山给付相应的拆迁款的30%归原告，并要求原告享有回迁安置房购房资格、签订《购房协议书》资格及享有101平方米优惠购房面积。买受方曹宝山与拆迁公司签订拆迁协议，宅基地面积202.70平方米，协议约定了宅基地区位补偿价为770 260元，房屋重置成新价为119 525元，附属物补偿价为65 497元等，优惠购房面积202.70平方米。被告曹宝山只同意给付宅基地区位补偿价的30%为231 078元，其他不同意给付。

【裁判结果】

北京市怀柔区人民法院于2019年6月10日作出（2019）京0116民初77号民事判决：一、被告曹宝山于本判决生效后十五日内给付原告石启新宅基地区位补偿价231 078元；二、关于北京市怀柔区怀北镇怀北庄村320号宅院拆迁的优惠购房面积60.81平方米由石启新享有；三、驳回原告石启新的其他诉讼请求。

宣判后，曹宝山不服一审判决，提起上诉，后撤回上诉。案号：(2019)京03民终10366号。

【裁判理由】

法院生效裁判认为合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，在生效判决已确认石启新与曹宝山签订的涉案协议无效、涉案房屋已被拆迁的情况下，石启新要求分割拆迁利益的要求，于法有据，本院予以支持。对于合同无效的后果，曹宝山应当承担次要责任，石启新承担主要责任。关于原告要求的拆迁款，宅基地每平方米的区位补偿价为3800元，本院确认原告方享有宅基地面积30%的部分为231 078元，原告要求其他的拆迁款，针对的是被搬迁人，与原告方无关，本院不予支持。关于原告要求确认的优惠购房面积，为尽可能解决双方的纠纷，减轻双方的诉讼负担，本院按照合同无效中双方的过错程度，确定原告方享有宅院30%的优惠购房面积即60.81平方米。原告的其他诉讼请求，本院不予支持。

【案例注解】

本案涉及农村房屋买卖合同被认定无效后，涉案房屋进入拆迁，无效后果中，优惠购房面积是否应该一并处理的问题。按现有做法，合同无效后，房屋的出卖方享有房屋宅基地区位补偿价的30%，房屋的买受方享有全部的房屋重置成新价和70%的宅基地区位补偿价（原购房款无需返还。如原购房款已经返还给买受方，在买受方享有的房屋重置成新价中等额扣减。）但对于优惠购房面积法院是否应该一并处理，有不同做法，多数判决不予处理，理由是：享有优惠价购房指标亦并不当然取得对应面积的房屋所有权，因此暂不支持[见（2015）三中民终字第04369号]。回迁房未全部建成交房，今后是否有变化无法确定，可待房屋建成后另行解决[见（2015）一中民终字第09608号]。也有判决对优惠购房面积予以确认[见（2018）京03民终8645号]。

如法院不予处理，会给当事人带来较大的困扰，导致后续多个诉讼。因此本案对优惠购房面积一并予以处理。具体处理方法和宅基地区位补偿价一致，由买受人享有30%的优惠购房面积。

一审：审判员：熊海水

二审：审判员：付辉

编写人: 北京市怀柔区人民法院

熊海水

附：裁判文书

一审判决书：

北京市怀柔区人民法院

民事判决书

（2019）京0116民初77号

原告：石启新，男，1952年5月11日出生，汉族，农民，住北京市怀柔区怀北镇邓各庄村。

委托诉讼代理人：韩超，北京砥石律师事务所律师。

被告：曹宝山，男，1961年8月8日出生，汉族，居民，住北京市顺义区李遂镇魏辛庄村18号。

委托诉讼代理人：王晓楠，北京市星元律师事务所律师。

原告石启新与被告曹宝山农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告石启新及其委托诉讼代理人韩超，被告曹宝山及其委托诉讼代理人王晓楠到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告石启新向本院提出诉讼请求：1.位于北京市怀柔区怀北镇怀北庄村320号宅院拆迁补偿款的30%归原告所有（具体数额383 103元）；2.原告享有回迁安置房购房资格、签订《购房协议书》资格及享有101平方米优惠购房面积。3.诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年10月31日，怀柔区人民法院作出（2017）京0116民初472号民事判决书，判决书确认原、被告之间签订的《卖房契约》无效。被告于判决生效七日后返还原告怀集建（93）字第7-A-0043（1-9）号《集体土地建设用地使用证》。上述判决作出后，原告一直要求按照合同无效的法律后果，将涉案320号房屋腾退返还给原告，被告一直以种种理由拒绝腾退。后2018年11月左右，涉案320号房屋被列为棚户区改造项目范围，因被告拒不腾退，原告无奈下强行居住占有使用320号房产，并要求拆迁部门与原告签订拆迁补偿协议书。但拆迁部门违反法律规定和《怀柔区怀北镇怀北庄村（南区）棚户区改造土地开发项目宅基地房屋搬迁补偿实施方案》的规定，与被告签订了拆迁补偿协议，严重侵害了原告的合法权益，故原告起诉至法院，请求法院依法支持原告的全部诉讼请求。

被告辩称：只同意给付宅基地区位补偿价的30%为231 078元，其他不同意给付。

本院经审理查明：

2002年4月24日，石启新与曹宝山签订《卖房契约》，石启新将位于北京市怀柔区怀北镇怀北庄村的房屋4间卖给曹宝山，房屋作价3万元（曹宝山提供的《卖房契约》中载明5万元）。卖房契约签订后，双方各自履行给付购房款和交付房屋及宅院义务。2017年1月9日，石启新将曹宝山诉至本院，要求确认涉案协议无效，并判令其返还320号院房屋、院落并返还宅基地使用证。2017年10月31日，本院作出（2017）京0116民初472号判决书，判决：一、确认石启新与曹宝山于2002年4月24日签订的两份《卖房契约》均无效；二、曹宝山于本判决生效后七日内返还石启新怀集建（93）字第7-A-0043（1-9）号《集体土地建设用地使用证》原件一份；三、驳回石启新的其他诉讼请求；四、驳回曹宝山的反诉请求。曹宝山提起上诉，后撤回上诉。

2019年1月3日，石启新起诉至本院，要求曹宝山给付相应的拆迁款的30%归原告，并要求原告享有回迁安置房购房资格、签订《购房协议书》资格及享有101平方米优惠购房面积。

在本案审理过程中，根据原告申请，法院调取了拆迁协议、拆迁补充协议和评估报告。根据怀柔区怀北镇怀北庄村棚户区改造土地开发项目宅基地房屋拆迁补偿协议和拆迁补偿协议补充协议记载：搬迁人（甲方）为北京怀筑置地有限公司，被搬迁人（乙方）为曹宝山。乙方宅基地位于怀北庄村，面积202.70平方米。1.宅基地区位补偿价为770 260元，房屋重置成新价为119 525元，附属物补偿价为65 497元。2.搬家补助费5103.6元，移机补助费300元。3.房屋重置成新价奖励18 234元，提前搬迁奖励每平方米700元为141 890元，工程配合奖每平方米600元为121 620元，资源节约奖每平方米200元为40 540元。4.优惠购房面积202.70平方米。5.集体配合奖励每平方米1000元为202 700元。放弃优惠购房面积/平方米，按18 000元每平方米给付补助，合计/元。

起诉前，石启新于2019年1月2日向本院申请诉前财产保全，请求查封被申请人曹宝山在拆迁部门银行账户拆迁补偿款150万元。我院做出（2019）京0116财保1号民事裁定书，裁定：冻结被申请人曹宝山在拆迁部门银行账户拆迁补偿款1 500 000元。

本院认为，合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，在生效判决已确认石启新与曹宝山签订的涉案协议无效、涉案房屋已被拆迁的情况下，石启新要求分割拆迁利益的要求，于法有据，本院予以支持。对于合同无效的后果，曹宝山应当承担次要责任，石启新承担主要责任。

关于原告要求的拆迁款，宅基地每平方米的区位补偿价为3800元，本院确认原告方享有宅基地面积30%的部分为231 078元，原告要求其他的拆迁款，针对的是被搬迁人，与原告方无关，本院不予支持。被告方同意给付每平方米3800元的30%的意见，本院予以采纳。

关于原告要求确认的优惠购房面积，为尽可能解决双方的纠纷，减轻双方的诉讼负担，本院按照合同无效中双方的过错程度，确定原告方享有宅院30%的优惠购房面积即60.81平方米。原告的其他诉讼请求，本院不予支持。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，判决如下：

一、被告曹宝山于本判决生效后十五日内给付原告石启新宅基地区位补偿价231 078元；

二、关于北京市怀柔区怀北镇怀北庄村320号宅院拆迁的优惠购房面积60.81平方米由石启新享有；

三、驳回原告石启新的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费12 204元，由石启新负担3839元（已交纳），由曹宝山负担8365元（于本判决生效后七日内交纳）。

保全费5000元，由原告负担3325元（已交纳），由被告负担1675元（于本判决生效后七日内交纳）。

如不服本判决，双方当事人可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。

审　　判　　员　　　熊海水

二〇一九年六月十日

书　　记　　员　　　杜　奎