徐琳琳诉刘志强等房屋买卖合同案

（先期违约、拒绝先期违约、减损规则）

裁判要旨

守约方在拒绝承认先期违约的情况下，守约方仍然具有减少损失发生的义务，或者说守约方有权利采取合理适当的措施，防止损害的进一步扩大，采取该种措施的行为，不应认定为是对合同义务的违反。

（一）首部

1、判决书字号：北京市怀柔区人民法院（2017）民字第3645号判决书。

2．案由：房屋买卖合同纠纷

3．诉讼双方

原告:徐琳琳。

委托代理人：彭兴周，北京平北律师事务所，律师。

被告：刘志强。

委托代理人：郭仲喜，北京市开创律师事务所，律师。

被告：北京达达楼霖房地产经纪有限公司。

法定代表人：孙思琦，总经理。

委托代理人：李金良，北京达达楼霖房地产经纪有限公司，公司员工。

4．审级：一审。

5．审判机关和审判组织

审判机关：北京市怀柔区人民法院。

合议庭组成人员：审判长：郭建强；人民陪审员：于长瑜；蔡亚芹。

6．审结时间：2017年8月25日。

（二）诉辩主张

1．原告诉称，原告因需要换房，于2017年3月21日由中介达达楼霖公司介绍看被告的房子，并于当晚原、被告及达达楼霖公司中介工作人员签订房屋买卖合同，合同约定，原告购买被告位于怀柔区庙城镇金善名居12号楼1单元502室，房产证编号为X京房权怀字第008510号80.65平米的房屋一套，购房款为2 750 000元整，原告以按揭方式向被告支付购房款，首付款155万元于过户当日向被告支付，剩余款项通过银行贷款方式向被告支付，同时，签订合同时原告向被告支付定金10万元，该款项由达达楼霖公司代收。合同签订后，原告为履行该合同积极筹款，却发现被告委托多家中介机构以更高的价格向外出售，原告认为，被告又委托他人以高价向外出售该房屋的行为，已经违反合同约定，因此，向法院提起诉讼。

2．被告刘志强辩称，我同意原告的第1项诉讼请求中的解除房屋买卖合同，我方已经行使了合同解除权；不同意原告第1项诉讼请求中解除居间合同的部分，也不同意其他的诉讼请求，因没有法律依据。

被告达达楼霖公司辩称，同意解除房屋买卖合同，不同意解除居间合同。对于原告的其他诉讼请求，没有意见，遵从法院的判决。

（三）事实和证据

北京市怀柔区人民法院经公开审理查明：

2017年3月21日，刘志强作为甲方、徐琳琳作为乙方及达达楼霖公司作为丙方签订一份《房屋买卖居间合同》，该合同第一部分房屋买卖合同约定，刘志强将其位于北京市怀柔区庙城镇金善名居12号楼5层1单元502房屋出卖给徐琳琳，屋建筑面积为80.65平方米，房屋价款为2 750 000元。《房屋买卖居间合同》第一部分房屋买卖合同第三条房款支付方式约定，本次房屋买卖交易，甲乙双方约定购房定金100 000元，本次定金由丙方代收，作为双方履约保证。本合同签订后105日内，乙方向银行申请按揭贷款，乙方通过银行申请1 200 000元的贷款作为尾款，由银行放款时直接划入甲方账户；乙方于过户当时向甲方交付购房首付款1 550 000元（含定金）。《房屋买卖居间合同》第一部分房屋买卖合同第四条办理产权过户约定，甲乙双方应当于丙方通知之日起3个工作日内与丙方到房屋登记部门办理房屋产权过户。《房屋买卖居间合同》第一部分房屋买卖合同第六条违约责任（一）逾期交房责任第2项约定，如因出卖人提供的证件不实、不全、存在争议、有债权、经济财产纠纷不能完成该房屋权属变更或未按合同约定的交易时间内办理该房屋权属变更或拒绝出售该房，自行出售该房，委托他人出售该房，均视为甲方违约，出卖人应当双倍返还买受人的定金。（二）逾期付款责任第1项第（1）约定，逾期在十日之内（含），自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，并与实际支付应付款之日起三日内向出卖人支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过十日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，由出卖人退还买受人除定金或违约金以外的其余已付款。第2项约定，如因买受人原因未按合同约定，甲乙约定时间内办理该房屋权属变更，买受人表示或行为表示拒绝购买该房屋均视为违约，出卖人所收取的定金不予返还。如甲方违约，甲方双倍返还乙方定金并支付丙方居间服务费，如乙方违约，乙方已支付甲方定金，甲方不予退还并由乙方支付丙方居间服务费。《房屋买卖居间合同》第二部分居间服务合同约定，丙方就房屋交易程序及过程、成交价格、付款方式、贷款申请、产权过户、房屋交割等方面为甲、乙双方提供政策及法律咨询。丙方促成甲、乙双方订立合同后，乙方应向丙方支付居间服务费55 000元、权证过户费3000元及贷款手续费3000元。《房屋买卖居间合同》第三部分其他约定第三条补充说明：……乙方于2017年4月15日前付甲方捌拾万元整。《房屋买卖居间合同》签订当日，徐琳琳向达达楼霖公司交付购房定金100 000元。

2017年4月9日，徐琳琳及其配偶、张颖、韩宝华约见刘志强、达达楼霖公司工作人员孔静，徐琳琳称，因购买自己房屋的买受人不能支付其房款，希望与刘志强进行协商。刘志强表示如果徐琳琳不能履行合同，需要赔偿其10万元的损失，徐琳琳认为10万元数额过高，双方最终未达成一致意见。2017年4月11日，刘志强将涉案房屋信息登记在其他房屋中介机构。2017年4月14日，徐琳琳之配偶、张颖前往达达楼霖公司对其工作人员项阳表示，4月14日是徐琳琳给付首付款的最后一天，称徐琳琳已经凑齐了首付款，请达达楼霖通知刘志强过来。项阳向张颖建议可以将首付款直接转到刘志强的银行账户，转账凭证可以作为证据，但，张颖认为刘志强必须本人来，并当面写下收条,因此，没有采用银行转账的方式付款。4月14日下午，张颖向项阳表示，刘志强将房屋登记在其他中介机构，询问项阳是否构成违约，项阳表示涉案房屋已经房源审核通过，即使刘志强想再卖也卖不了。经项阳通知，刘志强在4月14日当天未能前来。2017年4月15日，徐琳琳及其配偶、张颖、韩宝华刘志强及其配偶在达达楼霖公司对双方是否违约进行了争论，徐琳琳亦未支付首付款。2017年4月20日，达达楼霖公司工作人员向北京市平谷区峪口镇大宫庄西路15号的地址邮寄一份《告知函》，收件人姓名为徐琳琳。《告知函》主要内容为：徐琳琳应于2017年4月15日前向房主支付80万元，但由于您个人原因，拒不履行本合同相关条款，后经我公司与卖房人协商，最迟在2017年4月25日之前将80万元支付给出卖人，如若仍然拒绝履行，卖房人有权解除合同，并有权要求徐琳琳赔偿由于违约造成的各项损失。2017年4月24日，徐琳琳将刘志强、达达楼霖公司诉至本院，请求法院判决解除合同、支付违约金等，后，徐琳琳申请撤回起诉。2017年5月22日，徐琳琳再次向本院提起诉讼。2017年6月16日，本院公开开庭进行了审理，刘志强向本院表示其同意解除双方之间签订的房屋买卖合同；本院多次释明被告是否在本诉中提起反诉，被告向本院表示不提起反诉。

另查、高爱玲与刘志强系夫妻关系，2017年3月11日，高爱玲作为买受人与案外人签订一份《房屋买卖合同》。

上述事实有下列证据证明：

被告刘志强为证明其主张向本院提交的主要证据有：

1.《存量房屋居间买卖合同书》，证明原被告之间存在房屋买卖合同关系。

2.房屋所有权证书复印件，证明被告刘志强是房屋所有权人。

3.2017年4月20日，达达楼霖公司向原告发出的《告知函》，证明已经向原告发出解除合同的通知。

4.2017年4月21日，徐琳琳向法院提交的起诉书，证明原告在上次起诉书中承认2017年4月9日当天，原告向被告表示可能要延期支付80万元的事实。

5.刘志强与高爱玲的结婚证复印件，证明二人之间的关系。

6.高爱玲与第三人签订的房屋买卖合同。原告徐琳琳对证据1、2、4的真实性没有异议；不认可证据3、5。被告达达楼霖公司认可证据1、2、3、4，对证据5表示不清楚。

7、被告达达楼霖公司向本院提交一份邮件查询结果，显示2017年4月20日投递，4月21日，徐琳琳本人签收。被告刘志强认可该证据。原告徐琳琳不予认可，并申请我院调取该邮件的回执单，用以确定是否为徐琳琳本人签收。本院依法调取了该回执单，该回执单显示收件人签名处有徐琳琳姓名。

8、本院依法通知达达楼霖公司工作人员孔静、项阳出庭作证，孔静向本院陈述的证言主要内容如下：原、被告在我公司签订的房屋买卖合同，在合同履行过程中，2017年4月9日，在我公司，原告及其爱人、原告的亲属向我公司及被告表示因购买原告家房子的人买不了原告的房子，所以原告也就没有钱买本案中的房子了，原告表示给付不了首付款，被告提出需要给付10万元违约金，这个违约金实际上说的是10万元定金能不能退，退多少的事情，原告不同意。2017年4月14日下午四点，原告来我公司说要交纳80万元首付款，我公司通知被告，被告表示因工作过不来，说可以于2017年4月15日给付。2017年4月15日，原、被告见面后，原告说被告一房二卖属于违约，也没有说给付首付款的事情。项阳向本院陈述的证言主要内容如下：2017年3月21日，原、被告及我公司签订房屋买卖合同，一式三份，合同签订后，原告交纳我公司10万元定金。在合同履行过程中，我听说原告买不了这个房，提出解约，被告不同意。2017年4月14日，原告的亲属来我公司说要给付首付款80万元，我公司与被告联系，被告说来不了，但表示随时都可以给付。首付款直接支付给出卖人，首付款我公司不代收。2017年4月15日，原、被告见面，原告说被告一房二卖属于违约了，也没有说支付首付款的事情。原告徐琳琳认可项阳“2017年4月14日，徐琳琳到我公司说要支付首付款”的证言，对于其他证人证言不予认可。被告刘志强认可证人证言。被告达达楼霖公司认可证人证言。

9、本院依法通知张颖、韩宝华出庭作证。张颖向本院陈述的证言主要如下：2017年4月9日，我们接到买房人的电话，说有部分房款给不了原告，我们就通过中介联系刘志强。我向中介表示4月15日之前我们怕给不了首付款，希望迟延交付首付款，刘志强向我们要10万的违约金，说如果4月15日之前给不了钱，我们就违约。我们没有谈成，刘志强让我们再想想办法，我们说那就15号见。回去后，我把自己的房做了抵押，抵押73万元。4月14日，我想给钱，但是刘志强将房屋加价出售，所以我认为我可以解除合同，并且可以不支付首付款，我的理解也是原告的理解。韩宝华向本院陈述的证言主要内容如下：2017年4月9日，原告的买房人通知原告延期给付房款，我建议原告提前通知刘志强，原告及其爱人、张颖和我四个人一起去中介，与刘志强商量，希望延期付款80万元。刘志强要违约金10万元，我方没有同意，刘志强让我回去想办法，我们说好等15号见。回来后，张颖就把自己富乐北里的房抵押了，抵押73万元。4月14日，因刘志强加价出售房屋，没有给我们一个合理的解释，所以我方没有给刘志强首付款。刘志强认为证人以原告亲属的身份参与房屋买卖，证明力低，陈述的内容与事实不符。达达楼霖公司对证人证言没有质证意见。

本院对双方当事人没有异议的证据予以确认，并将之作为认定本案事实的依据。对于达达楼霖公司向本院提交的查询单及本院依原告申请查询的回执单，本院确认达达楼霖公司工作人员于2017年4月20日向北京市平谷区峪口镇大宫庄西路15号的地址邮寄一份《告知函》，收件人姓名为徐琳琳的事实。本院不对徐琳琳是否签收邮件的事实在本案中作出认定，因该事实与本案没有关联性。

（四）判案理由

怀柔区人民法院经审理认为：原告徐琳琳与被告刘志强之间之所以产生纠纷，根结在于双方对以下两个事实及由此产生的法律上的评价作出了不一致的理解。

第一个事实是2017年4月9日，徐琳琳与刘志强在达达楼霖公司进行协商的事实。根据双方向本院提交的证据，本院在查明的事实部分作出了认定，徐琳琳在合同约定的履行期间届满前向刘志强作出了合同不能按时履行的意思表示，刘志强也没有在合同约定的履行期间届满前向徐琳琳发出解除合同的通知。上述事实抽象成法律问题即是我国《合同法》规定的先期违约制度。在合同依法成立后，履行期截至前，一方当事人以语言或者行为表明他届时将不履行合同，对方当事人的债权实现成为不可期待，于此场合，如果债权人拒绝承认先期违约者，合同仍然存在并继续约束双方当事人。结合本案的实际情况（刘志强在庭审中陈述合同继续履行），刘志强对于徐琳琳作出的先期违约的表示并未予以认可，《房屋买卖居间合同》在原、被告之间仍然具有约束力，徐琳琳仍需按照合同的约定履行支付首付款的义务。如徐琳琳认为4月14日为给付首付款的最后一天，刘志强无正当理由拒绝受领，从而使其难以履行债务的，徐琳琳可以将标的物提存，然而，徐琳琳并没有这样做，后果便是可能将自己陷入违约的境地。4月15日，双方见面之后，徐琳琳又纠结于对方“一房二卖”在法律上的认定，在刘志强表示合同可以继续履行后，仍没有作出给付首付款的合理选择，从而违反了合同的约定。

第二个事实是2017年4月11日，刘志强将涉案房屋登记在其他房屋中介机构的事实。这个事实在法律上如何做出认定，是原告最为纠结的地方。本院认为，民事主体在从事民事活动中应当尽守诚实信用原则，诚实信用原则要求民事主体不得滥用权利，应以善意的方式行使权利和履行义务，以此来平衡当事人之间的各种利益冲突和矛盾。合同一方当事人在得知另一方当事人违约后，法律为他设定了一项基本的义务，即有义务采取所有必要的措施，以避免增加违约造成的损失；换言之，守约方在法律上有减少违约损失的基本义务，即使属于履行期截至前的违约，这项义务依然存在。刘志强对于徐琳琳先期违约的表示不予认可后，在等待徐琳琳继续履行合同义务的同时，采取一些合理的预防或者补救措施，并不违反法律的规定。我国《合同法》确立的先期违约制度有助于债权人尽早采取对策，积极减少损失，有利于现实的经济流转。在先期违约制度中，纵然债权人作出无视对方违约、坐等履行期到来之选择，债权人仍负有减损之义务，他应当合理的作为，而不应该以不合理的行为增加损害，这样才符合先期违约制度和减损义务的初衷，同时也是诚实信用原则的价值体现。刘志强在徐琳琳表示先期违约的情况下，将涉案房屋重新登记在房屋中介机构的行为，可以认定为减损义务之行为，而且这种行为在整个房屋买卖过程中表现出一定的合理性。

徐琳琳向本院提起诉讼，请求本院判决解除双方之间签订的房屋买卖合同，刘志强及达达楼霖公司同意解除，房屋买卖合同在双方当事人达成一致意见时解除，本院依法予以确认。对于原告的第1项诉讼请求，需要说明的是，原、被告签订的《房屋买卖居间合同》中涉及三部分内容，第一部分为房屋买卖合同，该部分约定了房屋买卖中最主要的权利义务条款；第二部分为居间服务合同，该部分约定了居间人与委托人之间最主要的权利义务条款；第三部分其他约定，约定了送达和生效条款及补充说明，从性质上说送达和生效条款同时适用于房屋买卖合同和居间服务合同，它们分别属于房屋买卖合同和居间服务合同的组成部分，补充说明从内容上看主要属于房屋买卖合同中的内容，应属于房屋买卖合同中的条款。虽然房屋买卖合同与居间服务合同被列入同一“合同书”中，但这并不能混淆独立存在的两种法律关系，居间服务合同不应被认定为房屋买卖合同的从合同，不因房屋买卖合同的消灭而消灭，房屋买卖合同的权利义务终止，不影响居间服务合同权利人主张权利及义务人履行义务。因此，原告主张房屋买卖合同解除后，居间服务合同一并解除的意见，本院难以采纳。

（五）定案结论

怀柔区人民法院依照依照《中华人民共和国合同法》第六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第五条之规定，作出如下判决：

1.确认原告徐琳琳与被告刘志强、被告北京达达楼霖房地产经纪有限公司于2017年3月21日签订的《房屋买卖居间合同》中房屋买卖合同部分于2017年6月16日解除。

2.驳回原告徐琳琳的其他诉讼请求。

（六）解说

先期违约也称预期违约，是指在合同依法成立后，履行期截至前，一方当事人以语言或者行为表明她届时将不履行合同，或者依其当时的具体情事可确切的判断他将违约，对方当事人的债权实现成为不可期待，于此场合，对方当事人若接受该先期违约，有权立即解除合同并请求损害赔偿；若拒绝接受该先期违约，坚持合同约束力，便有权要求先期违约者继续负担原债务，但与履行期届满前不能获得损害赔偿，并承担这段期间的风险。我国原来的合同立法没有对先期违约制度作出规定，1999年《合同法》（第108条）采纳了先期违约制度，该制度最少有两点值得称赞：一是该规则可有助于把损失降低到最低限度；二是该规则对保护受害人有时是必要的。先期违约制度在现实生活中普遍存在，在双方当事人发生纠纷后，人民法院正确、合理的适用该制度，对平衡当事人利益冲突，维护社会公平正义的观念很有益处，尤其是对于当下房价高涨时期。

减损规则也称减损义务，是指当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大，没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿（《合同法》第119条）。

先期违约制度表明在守约方拒绝接受先期违约的，合同仍在当事人之间产生约束力，守约方需要承担这段期间的风险。然而，守约方不可能完全被动的等待这段期间所可能产生的风险，这也不符合社会的现实状况。即使守约方拒绝承认先期违约，在这种情况下，守约方仍然可以采取一些合理的预防和补救措施，来减少可能发生的损害。而对守约方采取的减少损害发生的措施，应认定为守约方履行减损的义务，换句话说这也是守约方的一项权利。这体现了违约方与守约方在合同履行过程中权利义务相对等的观念。本案法院对被告刘志强将房屋登记在其他中介机构出售的行为认定为减损义务的行为，正是诠释了先期违约制度与减损义务的合理结合。本案确定了一个规则，一方当事人先期违约，对方当事人拒绝承认先期违约时，仍然可以采取适当措施防止损害的扩大（当然这些措施应被认为是合理的），这也是诚实守信原则在现实中的体现。因此，本案中，作为守约方的刘志强采取的防止损害扩大的行为不构成对合同义务的违反。

需要说明的是，先期违约制度与合同履行期间的不安抗辩权是不一样的，二者在适用条件、适用事由方面是不同的，更为重要的区别是二者在法律救济上的不同。抗辩权规定在我国《合同法》合同履行一章，属于合同履行中的请求权；先期违约和减损义务规定在《合同法》违约责任一章中。先期违约中的守约方可以解除合同、请求对方承担违约责任，也可以积极的作为，减少损害的发生；而不安抗辩权中，先履行一方可以中止合同的履行，是一种被动的救济方式。

作者单位：北京市怀柔区人民法院

作者姓名：郭建强

联系方式：010-89689397

附件

北京市怀柔区人民法院

民事判决书

（2017）京0116民初3645号　　

原告:徐琳琳，女，1990年7月20日出生，汉族，居民，住北京市怀柔区华欣湾小区B203室。

委托诉讼代理人：彭兴周，北京平北律师事务所律师。

被告：刘志强，男，1977年10月8日出生，汉族，农民，住北京市怀柔区庙城镇金善名居12号楼1单元502室。

委托诉讼代理人：郭仲喜，北京市开创律师事务所律师。

被告：北京达达楼霖房地产经纪有限公司，住所地北京市怀柔区迎宾中路38号2幢二层。

法定代表人：孙思琦，总经理。

委托诉讼代理人：李金良，男，1987年8月8日出生，满族，该公司员工，住该公司宿舍。

原告徐琳琳与被告刘志强、北京达达楼霖房地产经纪有限公司（以下简称达达楼霖公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年5月22日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告徐琳琳及其委托诉讼代理人彭兴周；被告刘志强及其委托诉讼代理人郭仲喜；被告达达楼霖公司的委托诉讼代理人李金良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告徐琳琳向本院提出的诉讼请求：1.请求判决解除原、被告签订的房屋买卖合同；2.请求法院判决被告刘志强返还原告定金10万元；3.请求被告刘志强支付原告违约金20万元；4.请求法院判决被告刘志强支付第三方居间服务费用5.5万元；5.案件受理费由被告承担。本案在诉讼中，原告变更其第1项诉讼请求为：请求判决解除原、被告签订的房屋买卖合同及居间合同。事实和理由：原告因需要换房，于2017年3月21日由中介达达楼霖公司介绍看被告的房子，并于当晚原、被告及达达楼霖公司中介工作人员签订房屋买卖合同，合同约定，原告购买被告位于怀柔区庙城镇金善名居12号楼1单元502室，房产证编号为X京房权怀字第008510号80.65平米的房屋一套，购房款为2 750 000元整，原告以按揭方式向被告支付购房款，首付款155万元于过户当日向被告支付，剩余款项通过银行贷款方式向被告支付，同时，签订合同时原告向被告支付定金10万元，该款项由达达楼霖公司代收。合同签订后，原告为履行该合同积极筹款，却发现被告委托多家中介机构以更高的价格向外出售，原告认为，被告又委托他人以高价向外出售该房屋的行为，已经违反合同约定，因此，向法院提起诉讼。

被告刘志强辩称，我同意原告的第1项诉讼请求中的解除房屋买卖合同，我方已经行使了合同解除权；不同意原告第1项诉讼请求中解除居间合同的部分，也不同意其他的诉讼请求，因没有法律依据。

被告达达楼霖公司辩称，同意解除房屋买卖合同，不同意解除居间合同。对于原告的其他诉讼请求，没有意见，遵从法院的判决。

原告徐琳琳为证明其主张向本院提交的主要证据有：1.《存量房屋居间买卖合同书》及10万元定金收条。2.2017年4月14日下午，张颖等人与达达楼霖公司工作人员的谈话录音资料，证明原告支付70万的首付款，被告没有受领。3.2017年4月14日下午，张颖等人与达达楼霖公司工作人员的谈话录音资料及与天地神通的电话录音资料，证明被告刘志强另行出售房屋。4.2017年4月15日，张颖等人与被告刘志强等人的谈话录音资料，证明2017年4月9日，原告没有说不履行合同。5.2017年4月5日，房源核验列表，证明原、被告签订房屋买卖合同早于房源核验通过。被告刘志强认可上述证据的真实性，不认可证明目的；对于证据3，刘志强表示2017年4月9日，原告向其表示不再履行房屋买卖合同，由于急着用钱，才在2017年4月11日晚将出卖房屋的信息登记到天地神通。被告达达楼霖认可上述证据的真实性。

被告刘志强为证明其主张向本院提交的主要证据有：1.《存量房屋居间买卖合同书》。2.房屋所有权证书复印件。3.2017年4月20日，达达楼霖公司向原告发出的《告知函》。4.2017年4月21日，徐琳琳向法院提交的起诉书，证明原告在上次起诉书中承认2017年4月9日当天，原告向被告表示可能要延期支付80万元的事实。5.刘志强与高爱玲的结婚证复印件。6.高爱玲与第三人签订的房屋买卖合同。原告徐琳琳对证据1、2、4的真实性没有异议；不认可证据3、5。被告达达楼霖公司认可证据1、2、3、4，对证据5表示不清楚。

被告达达楼霖公司向本院提交一份邮件查询结果，显示2017年4月20日投递，4月21日，徐琳琳本人签收。被告刘志强认可该证据。原告徐琳琳不予认可，并申请我院调取该邮件的回执单，用以确定是否为徐琳琳本人签收。本院依法调取了该回执单，该回执单显示收件人签名处有徐琳琳姓名。

本院依法通知达达楼霖公司工作人员孔静、项阳出庭作证，孔静向本院陈述的证言主要内容如下：原、被告在我公司签订的房屋买卖合同，在合同履行过程中，2017年4月9日，在我公司，原告及其爱人、原告的亲属向我公司及被告表示因购买原告家房子的人买不了原告的房子，所以原告也就没有钱买本案中的房子了，原告表示给付不了首付款，被告提出需要给付10万元违约金，这个违约金实际上说的是10万元定金能不能退，退多少的事情，原告不同意。2017年4月14日下午四点，原告来我公司说要交纳80万元首付款，我公司通知被告，被告表示因工作过不来，说可以于2017年4月15日给付。2017年4月15日，原、被告见面后，原告说被告一房二卖属于违约，也没有说给付首付款的事情。项阳向本院陈述的证言主要内容如下：2017年3月21日，原、被告及我公司签订房屋买卖合同，一式三份，合同签订后，原告交纳我公司10万元定金。在合同履行过程中，我听说原告买不了这个房，提出解约，被告不同意。2017年4月14日，原告的亲属来我公司说要给付首付款80万元，我公司与被告联系，被告说来不了，但表示随时都可以给付。首付款直接支付给出卖人，首付款我公司不代收。2017年4月15日，原、被告见面，原告说被告一房二卖属于违约了，也没有说支付首付款的事情。原告徐琳琳认可项阳“2017年4月14日，徐琳琳到我公司说要支付首付款”的证言，对于其他证人证言不予认可。被告刘志强认可证人证言。被告达达楼霖公司认可证人证言。

本院依法通知张颖、韩宝华出庭作证。张颖向本院陈述的证言主要如下：2017年4月9日，我们接到买房人的电话，说有部分房款给不了原告，我们就通过中介联系刘志强。我向中介表示4月15日之前我们怕给不了首付款，希望迟延交付首付款，刘志强向我们要10万的违约金，说如果4月15日之前给不了钱，我们就违约。我们没有谈成，刘志强让我们再想想办法，我们说那就15号见。回去后，我把自己的房做了抵押，抵押73万元。4月14日，我想给钱，但是刘志强将房屋加价出售，所以我认为我可以解除合同，并且可以不支付首付款，我的理解也是原告的理解。韩宝华向本院陈述的证言主要内容如下：2017年4月9日，原告的买房人通知原告延期给付房款，我建议原告提前通知刘志强，原告及其爱人、张颖和我四个人一起去中介，与刘志强商量，希望延期付款80万元。刘志强要违约金10万元，我方没有同意，刘志强让我回去想办法，我们说好等15号见。回来后，张颖就把自己富乐北里的房抵押了，抵押73万元。4月14日，因刘志强加价出售房屋，没有给我们一个合理的解释，所以我方没有给刘志强首付款。刘志强认为证人以原告亲属的身份参与房屋买卖，证明力低，陈述的内容与事实不符。达达楼霖公司对证人证言没有质证意见。

本院对双方当事人没有异议的证据予以确认，并将之作为认定本案事实的依据。对于达达楼霖公司向本院提交的查询单及本院依原告申请查询的回执单，本院确认达达楼霖公司工作人员于2017年4月20日向北京市平谷区峪口镇大宫庄西路15号的地址邮寄一份《告知函》，收件人姓名为徐琳琳的事实。本院不对徐琳琳是否签收邮件的事实在本案中作出认定，因该事实与本案没有关联性。

本院经审理认定如下事实：2017年3月21日，刘志强作为甲方、徐琳琳作为乙方及达达楼霖公司作为丙方签订一份《房屋买卖居间合同》，该合同第一部分房屋买卖合同约定，刘志强将其位于北京市怀柔区庙城镇金善名居12号楼5层1单元502房屋出卖给徐琳琳，屋建筑面积为80.65平方米，房屋价款为2 750 000元。《房屋买卖居间合同》第一部分房屋买卖合同第三条房款支付方式约定，本次房屋买卖交易，甲乙双方约定购房定金100 000元，本次定金由丙方代收，作为双方履约保证。本合同签订后105日内，乙方向银行申请按揭贷款，乙方通过银行申请1 200 000元的贷款作为尾款，由银行放款时直接划入甲方账户；乙方于过户当时向甲方交付购房首付款1 550 000元（含定金）。《房屋买卖居间合同》第一部分房屋买卖合同第四条办理产权过户约定，甲乙双方应当于丙方通知之日起3个工作日内与丙方到房屋登记部门办理房屋产权过户。《房屋买卖居间合同》第一部分房屋买卖合同第六条违约责任（一）逾期交房责任第2项约定，如因出卖人提供的证件不实、不全、存在争议、有债权、经济财产纠纷不能完成该房屋权属变更或未按合同约定的交易时间内办理该房屋权属变更或拒绝出售该房，自行出售该房，委托他人出售该房，均视为甲方违约，出卖人应当双倍返还买受人的定金。（二）逾期付款责任第1项第（1）约定，逾期在十日之内（含），自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，并与实际支付应付款之日起三日内向出卖人支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过十日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，由出卖人退还买受人除定金或违约金以外的其余已付款。第2项约定，如因买受人原因未按合同约定，甲乙约定时间内办理该房屋权属变更，买受人表示或行为表示拒绝购买该房屋均视为违约，出卖人所收取的定金不予返还。如甲方违约，甲方双倍返还乙方定金并支付丙方居间服务费，如乙方违约，乙方已支付甲方定金，甲方不予退还并由乙方支付丙方居间服务费。《房屋买卖居间合同》第二部分居间服务合同约定，丙方就房屋交易程序及过程、成交价格、付款方式、贷款申请、产权过户、房屋交割等方面为甲、乙双方提供政策及法律咨询。丙方促成甲、乙双方订立合同后，乙方应向丙方支付居间服务费55 000元、权证过户费3000元及贷款手续费3000元。《房屋买卖居间合同》第三部分其他约定第三条补充说明：……乙方于2017年4月15日前付甲方捌拾万元整。《房屋买卖居间合同》签订当日，徐琳琳向达达楼霖公司交付购房定金100 000元。

2017年4月9日，徐琳琳及其配偶、张颖、韩宝华约见刘志强、达达楼霖公司工作人员孔静，徐琳琳称，因购买自己房屋的买受人不能支付其房款，希望与刘志强进行协商。刘志强表示如果徐琳琳不能履行合同，需要赔偿其10万元的损失，徐琳琳认为10万元数额过高，双方最终未达成一致意见。2017年4月11日，刘志强将涉案房屋信息登记在其他房屋中介机构。2017年4月14日，徐琳琳之配偶、张颖前往达达楼霖公司对其工作人员项阳表示，4月14日是徐琳琳给付首付款的最后一天，称徐琳琳已经凑齐了首付款，请达达楼霖通知刘志强过来。项阳向张颖建议可以将首付款直接转到刘志强的银行账户，转账凭证可以作为证据，但，张颖认为刘志强必须本人来，并当面写下收条,因此，没有采用银行转账的方式付款。4月14日下午，张颖向项阳表示，刘志强将房屋登记在其他中介机构，询问项阳是否构成违约，项阳表示涉案房屋已经房源审核通过，即使刘志强想再卖也卖不了。经项阳通知，刘志强在4月14日当天未能前来。2017年4月15日，徐琳琳及其配偶、张颖、韩宝华刘志强及其配偶在达达楼霖公司对双方是否违约进行了争论，徐琳琳亦未支付首付款。2017年4月20日，达达楼霖公司工作人员向北京市平谷区峪口镇大宫庄西路15号的地址邮寄一份《告知函》，收件人姓名为徐琳琳。《告知函》主要内容为：徐琳琳应于2017年4月15日前向房主支付80万元，但由于您个人原因，拒不履行本合同相关条款，后经我公司与卖房人协商，最迟在2017年4月25日之前将80万元支付给出卖人，如若仍然拒绝履行，卖房人有权解除合同，并有权要求徐琳琳赔偿由于违约造成的各项损失。2017年4月24日，徐琳琳将刘志强、达达楼霖公司诉至本院，请求法院判决解除合同、支付违约金等，后，徐琳琳申请撤回起诉。2017年5月22日，徐琳琳再次向本院提起诉讼。2017年6月16日，本院公开开庭进行了审理，刘志强向本院表示其同意解除双方之间签订的房屋买卖合同；本院多次释明被告是否在本诉中提起反诉，被告向本院表示不提起反诉。

另查、高爱玲与刘志强系夫妻关系，2017年3月11日，高爱玲作为买受人与案外人签订一份《房屋买卖合同》。

本院认为，原告徐琳琳与被告刘志强之间之所以产生纠纷，根结在于双方对以下两个事实及由此产生的法律上的评价作出了不一致的理解。

第一个事实是2017年4月9日，徐琳琳与刘志强在达达楼霖公司进行协商的事实。根据双方向本院提交的证据，本院在查明的事实部分作出了认定，徐琳琳在合同约定的履行期间届满前向刘志强作出了合同不能按时履行的意思表示，刘志强也没有在合同约定的履行期间届满前向徐琳琳发出解除合同的通知。上述事实抽象成法律问题即是我国《合同法》规定的先期违约制度。在合同依法成立后，履行期截至前，一方当事人以语言或者行为表明他届时将不履行合同，对方当事人的债权实现成为不可期待，于此场合，如果债权人拒绝承认先期违约者，合同仍然存在并继续约束双方当事人。结合本案的实际情况（刘志强在庭审中陈述合同继续履行），刘志强对于徐琳琳作出的先期违约的表示并未予以认可，《房屋买卖居间合同》在原、被告之间仍然具有约束力，徐琳琳仍需按照合同的约定履行支付首付款的义务。如徐琳琳认为4月14日为给付首付款的最后一天，刘志强无正当理由拒绝受领，从而使其难以履行债务的，徐琳琳可以将标的物提存，然而，徐琳琳并没有这样做，后果便是可能将自己陷入违约的境地。4月15日，双方见面之后，徐琳琳又纠结于对方“一房二卖”在法律上的认定，在刘志强表示合同可以继续履行后，仍没有作出给付首付款的合理选择，从而违反了合同的约定。

第二个事实是2017年4月11日，刘志强将涉案房屋登记在其他房屋中介机构的事实。这个事实在法律上如何做出认定，是原告最为纠结的地方。本院认为，民事主体在从事民事活动中应当尽守诚实信用原则，诚实信用原则要求民事主体不得滥用权利，应以善意的方式行使权利和履行义务，以此来平衡当事人之间的各种利益冲突和矛盾。合同一方当事人在得知另一方当事人违约后，法律为他设定了一项基本的义务，即有义务采取所有必要的措施，以避免增加违约造成的损失；换言之，守约方在法律上有减少违约损失的基本义务，即使属于履行期截至前的违约，这项义务依然存在。刘志强对于徐琳琳先期违约的表示不予认可后，在等待徐琳琳继续履行合同义务的同时，采取一些合理的预防或者补救措施，并不违反法律的规定。我国《合同法》确立的先期违约制度有助于债权人尽早采取对策，积极减少损失，有利于现实的经济流转。在先期违约制度中，纵然债权人作出无视对方违约、坐等履行期到来之选择，债权人仍负有减损之义务，他应当合理的作为，而不应该以不合理的行为增加损害，这样才符合先期违约制度和减损义务的初衷，同时也是诚实信用原则的价值体现。刘志强在徐琳琳表示先期违约的情况下，将涉案房屋重新登记在房屋中介机构的行为，可以认定为减损义务之行为，而且这种行为在整个房屋买卖过程中表现出一定的合理性。

徐琳琳向本院提起诉讼，请求本院判决解除双方之间签订的房屋买卖合同，刘志强及达达楼霖公司同意解除，房屋买卖合同在双方当事人达成一致意见时解除，本院依法予以确认。对于原告的第1项诉讼请求，需要说明的是，原、被告签订的《房屋买卖居间合同》中涉及三部分内容，第一部分为房屋买卖合同，该部分约定了房屋买卖中最主要的权利义务条款；第二部分为居间服务合同，该部分约定了居间人与委托人之间最主要的权利义务条款；第三部分其他约定，约定了送达和生效条款及补充说明，从性质上说送达和生效条款同时适用于房屋买卖合同和居间服务合同，它们分别属于房屋买卖合同和居间服务合同的组成部分，补充说明从内容上看主要属于房屋买卖合同中的内容，应属于房屋买卖合同中的条款。虽然房屋买卖合同与居间服务合同被列入同一“合同书”中，但这并不能混淆独立存在的两种法律关系，居间服务合同不应被认定为房屋买卖合同的从合同，不因房屋买卖合同的消灭而消灭，房屋买卖合同的权利义务终止，不影响居间服务合同权利人主张权利及义务人履行义务。因此，原告主张房屋买卖合同解除后，居间服务合同一并解除的意见，本院难以采纳。同时，原告也未向本院提交任何证据，证明居间服务合同存在可以解除的情形，故对于原告请求解除居间服务合同的诉讼请求，本院不予支持。对于原告请求刘志强返还10万元定金、支付违约金20万元的诉讼请求，没有法律依据，本院不予支持。对于原告请求刘志强支付居间服务费的诉讼请求，该费用尚未支付，故该项诉讼请求，本院亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第五条之规定，判决如下：

一、确认原告徐琳琳与被告刘志强、被告北京达达楼霖房地产经纪有限公司于2017年3月21日签订的《房屋买卖居间合同》中房屋买卖合同部分于2017年6月16日解除。

二、驳回原告徐琳琳的其他诉讼请求。

案件受理费6626元，由原告徐琳琳负担（已交纳）。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。

审　判　长　　郭 建 强　　

人民陪审员　　于 长 瑜　　

人民陪审员　　蔡 亚 芹　　

二○一七年八月二十五日　　

书　记　员　　 高　 旭　　

于　 燕